Проблемы в обязательствах аренды зданий и сооружений

Актуальность темы исследования. Фундаментальные изменения, произошедшие в экономической системе Российской Федерации, потребовали коренного преобразования гражданского законодательства. Впервые, по сравнению с предшествующим отечественным гражданским законодательством, в российский гражданский оборот введены здания (сооружения) со специальным правовым регулированием режима их аренды. Указанное обстоятельство привело к широкому распространению договоров аренды зданий (сооружений) в предпринимательской и иных сферах, что неизбежно повлекло увеличение общего количества судебных споров, связанных с арендой.
Как показывает судебная статистика, за последние 8 лет количество дел по спорам, связанным с неисполнением или ненадлежащим исполнением договоров аренды, рассмотренных арбитражными судами РФ, значительно возросло. Если в 2005 г. количество рассмотренных дел по указанной категории споров составляло 33 869, то в 2020 г.— 80 505, в 2020 г,— 81 585 дел .
Таким образом, несмотря на перестройку гражданско-правового регулирования и закрепления ряда новелл, проблематика аренды зданий (сооружений) пока не получила глубокого и окончательного теоретического осмысления в современной цивилистике. Отсутствие прочного теоретического фундамента вызывает множество вопросов в правоприменительной практике.
Объектом исследования являются отношения, возникающие в связи с арендой зданий и сооружений.
Предметом исследования выступают нормы гражданского права, регулирующие отношения аренды зданий и сооружений, практика применения данного гражданско-правового института, а также теоретические разработки и взгляды ученых в области арендных отношений.
Цель исследования — комплексное рассмотрение теоретических и практических проблем в обязательствах аренды зданий и сооружений, разработка на этой основе предложений по совершенствованию гражданско-правового регулирования указанных отношений.
Цель исследования предопределила постановку следующих задач:
— охарактеризовать становление и развитие законодательства об аренде в римском и дореволюционном российском праве;
— рассмотреть регулирование отношений найма в советском гражданском праве;
— изложить современные правовые основы регулирования отношений аренды зданий и сооружений;
— раскрыть понятие договора аренды зданий и сооружений, его место в системе гражданско-правовых договоров, стороны договора аренды;
— дать характеристику содержанию договора аренды зданий и сооружений исущественных условий договора;
— изучить особенности регулирования арендной платы;
— исследовать форму договора аренды зданий и сооружений и государственную регистрацию договора;
— проанализировать динамику арендных отношений.
Теоретическую основу исследования составили монографии, статьи таких представителей науки гражданского права, как Д.И. Мейер, Г.Ф. Шершеневич, О.С. Иоффе, Б.В, Завидов, В.В. Витрянский, МИ. Брагинский, Ю.К. Толстой, ЕЛ, Суханов, О.А. Красавчиков, С.А, Соменова и некоторые другие.Ерш А.В., Садретдинов А. А., Карцева Н. С., Мещерякова М.Е.
Эмпирической основой исследования послужила опубликованная в печати и собранная автором судебно-арбитражная практика по спорам, возникающим при заключении, исполнении и расторжении договоров аренды зданий и сооружений.