Договор купли-продажи жилого помещения

Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудно разрешимых проблем.
В советский период истории России данная проблема решалась путем формирования консолидированного государственного и муниципального жилищного фонда, а также жилищного фонда государственных предприятий и учреждений, за которыми сочли необходимым сохранить ранее принадлежащие им жилые помещения (ведомственный фонд) и предоставления гражданам, отвечающим установленным законодательством критериям нуждаемости, жилых помещений этих фондов на условиях найма.
С переходом к рыночной экономике претерпели изменения и принципы жилищного законодательства, которая теперь основывается на: признании права частной собственности на жилище в структуре жилищного фонда на равных условиях с публичными формами собственности; приватизации государственного и муниципального жилья; перехода к рынку жилья; демонополизации жилищного хозяйства; утверждения инициативного удовлетворения жилищных потребностей на рынке жилья и, прежде всего, путем строительства или приобретения собственного жилого помещения, а также постепенного перехода на полную оплату проживающими затрат на содержание и ремонт жилья.
Таким образом, конструкция договора купли-продажи жилых помещений является достаточно востребованной в современных условиях, что приводит к необходимости разрешения ряда дискуссионных вопросов, связанных с реализацией положений Гражданского кодекса РФ, устанавливающих требования к условиям, форме, порядку заключения, изменения и прекращения данного договора, на практике.
Об актуальности избранной темы свидетельствует также изменения действующего гражданского и жилищного законодательства и, прежде всего, введение в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ , содержащего принципиально новые подходы к решению вопросов, связанных с отчуждением жилых помещений, находящихся в собственности граждан.
Существующая в настоящее время тенденция к либерализации оборота жилых помещений нашла свое отражение в принятии норм, направленных, в частности, на уменьшение числа случаев, когда для отчуждения жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, требуется получение согласия органов опеки и попечительства, а также категорий лиц, сохраняющих право пользование жилым помещением при его отчуждении. Проведена так называемая «приватизационная амнистия», в результате которой сроки исковой давности по оспариванию недействительных сделок сокращены с десяти до трех лет .
Анализ проблем, возникающих при реализации указанных законодательных нововведений, соотношения положений действующих гражданского и жилищного законодательства и составляет одну из целей настоящей дипломной работы.
В предмет настоящей работы будет, в числе прочего, входить рассмотрение жилого помещения, признаки которого отражены в ст.15 ЖК РФ, как специфичного объекта права собственности, предмета договора продажи с учетом того, что этот объект одновременно является единицей инвентаризационного учета .
Значимость договора купли-продажи жилого помещения, дискуссионность ряда вопросов, недостаточная теоретическая разработка, необходимость анализа положений ГК РФ, других гражданско-правовых норм, содержащихся в жилищном и земельном законодательстве, Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обосновывают выбор темы исследования и её актуальность.
Итак, цели настоящей работы можно сформулировать следующим образом:
1. Определение круга объектов гражданских прав, подпадающих под понятие жилое помещения, их оборотоспособности на современном этапе правового регулирования. Исследование специфики жилого помещения как объекта права собственности и как предмета договора продажи жилого помещения.
2. Исследование особенностей заключения, изменения и расторжения договора продажи жилого помещения.
3. Определение круга лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением при переходе права собственности на это имущество, на основе исследования правовых норм, устанавливающих основания их возникновения.
4. Исследование гражданско-правового назначения государственной регистрации договора и перехода прав собственности на жилое помещение и правовых последствий отсутствия такой регистрации.
При исследовании заявленных вопросов будут применяться юридико-формальный, системный методы, а при необходимости также и исторический.